租金貸異化背后：長租公寓騎虎難下 金融機構(gòu)成接盤俠
長租公寓行業(yè)近期頻頻“暴雷”
，租金貸作為往日維持公寓擴張的主要資金來源，又一次被推上輿論風口浪尖。但是，租金貸真的是把長租公寓推向債務(wù)深淵的元兇嗎？如果不是，長租公寓又是如何走到今天的？剛剛撐過疫情封鎖期的蛋殼公寓倒在了租房市場回暖的11月
。“最近租房的人多了，今天1天就有6個人來看房
這一話術(shù)源于曾經(jīng)選擇月付的蛋殼租客正面臨租金貸的困擾
，即租房服務(wù)因公寓違約暫停后，租戶與金融機構(gòu)之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系在法律上不受影響，這意味著租金貸用戶在貸款合同期內(nèi)將承擔雙倍房租壓力。也因此，租金貸這一信貸產(chǎn)品幾乎成了人人喊打的過街老鼠，甚至不少維權(quán)租客要求提供租金貸的金融機構(gòu)對蛋殼資金鏈斷裂負責。金融機構(gòu)不免要為此叫屈
。一位金融從業(yè)人士表示，無論從還款來源還是風險離散度來看，租金貸都堪稱優(yōu)質(zhì)的消費信貸場景，其屢次成為長租公寓崩盤后的遺留問題，根本原因還在于一些租金貸產(chǎn)品早已由消費信貸產(chǎn)品異化成了融資工具。事實上
，蛋殼、青客等輕資產(chǎn)模式長租公寓運營商，也被稱作“二房東”，其本來應(yīng)有的商業(yè)模式是與房東簽訂5年到10年的長期合同鎖定降低的租金和穩(wěn)定的房源，再經(jīng)過裝修、隔斷等處理，將房屋出租給租客，租客合約期通常為一年，租客支付的租金與支付給房東的租金之間價差，即租金差，構(gòu)成長租公寓運營商主要收入來源。但實際情況是
，“二房東”為爭搶房源不惜抬高收房價格，導致租金差微小、甚至倒掛，只好靠期限錯配的租金貸填補現(xiàn)金流缺口。需要注意的是，另有重資產(chǎn)模式的長租公寓運營商
，如房地產(chǎn)旗下自持房產(chǎn)的龍湖冠寓等，本文所指的均為輕資產(chǎn)模式運營商。緣起
“以前我們收來一套房
，就拿根尺子往地上劃出幾個房間在前述從業(yè)者印象里
“價高者”往往是有資本支撐的長租公寓運營商
。據(jù)IT桔子統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年，長租公寓受益于政策利好一躍成為投資“風口”，全年總?cè)谫Y額達32.425億元，較上一年度增長199%，2018年該數(shù)據(jù)繼續(xù)增至82.8億元。資金注入后
，長租公寓規(guī)模快速擴張，短短兩年內(nèi)，頭部運營商管理房源數(shù)量升至以十萬計，較2015年普遍增長百倍如此高效的收房速度也為長租行業(yè)埋下“高收低租”的風險隱患——因高收低租囤積的大量房源成本較高
按照歷史數(shù)據(jù)來看
這意味著如果沒有外部資金補充
兩難之下
從蛋殼公寓年報來看
而作為長租公寓另一重要資金補充工具的租金貸
可以想見
業(yè)內(nèi)人士認為，如果經(jīng)濟環(huán)境向好
異化
隨著長租公寓危機屢屢爆發(fā)，圍繞租金貸的爭議也日益高漲
“租金貸是租客和銀行之間的事?div id="jfovm50" class="index-wrap">！币患议L租公寓前員工認為
僅從法理而論，確實如此
從風控角度看
但在現(xiàn)實情況中
“目前
此外
，2017年、2018年和2019年，共有91.3%、75.8%和65.9%的蛋殼公寓租客采用了租金貸。青客公寓也不遑多讓，截至2019年度，使用租金貸的青客公寓租客占比為62.6%。而胡景暉公開表示，從市場調(diào)研結(jié)果來看，只有30%的租客有使用租金貸的真實需求。“金融機構(gòu)的信貸風險實際已由作為信貸主體的租客轉(zhuǎn)移到作為助貸機構(gòu)的長租公寓身上
?div id="m50uktp" class="box-center"> ！币晃唤鹑趶臉I(yè)者說。長租公寓也曾寄希望于開拓其他融資渠道
這也與長租公寓自身遲遲無法盈利有關(guān)
另一位資產(chǎn)證券化研究人士則表示，長租公寓發(fā)行ABS的核心問題在于其基礎(chǔ)資產(chǎn)是租金貸
隨著經(jīng)營風險開始暴露
，資本趨于謹慎，融資渠道漸少，租金貸幾乎成為長租公寓“騎虎難下”的最后選擇，仍留在局中的金融機構(gòu)，也在無意中成了長租公寓“接盤方”。事實上
，自2018年，長租行業(yè)現(xiàn)金流危機開始浮出水面，平安銀行、招商銀行等大行已陸續(xù)對租金貸按下暫停鍵，但仍有多家金融機構(gòu)涉足其中。青客公寓年報披露，其與11家金融機構(gòu)建立了合作，其中包括上海華瑞銀行、網(wǎng)商銀行等民營銀行。此次蛋殼風波也將主要合作方微眾銀行卷入其中。也有國有大行設(shè)計的租金貸產(chǎn)品可繞過“二房東”直達業(yè)主。建設(shè)銀行于2017年率先推出全國首個個人住房租賃貸款產(chǎn)品“按居貸”
，據(jù)了解，該貸款申請成功后，將直接通過建行自建的租賃平臺建融家園撥付給房東，不會在中介處形成資金沉淀。前路
日前，我愛我家將接手蛋殼的市場傳言迅速發(fā)酵
，引發(fā)資本市場異動。但一位知情人士告訴證券時報·券商中國記者，蛋殼公寓資金缺口巨大“蛋殼的結(jié)果可能就是把還有價值的資產(chǎn)清理出來
，找其他企業(yè)來接手?div id="d48novz" class="flower left">這一處理方式已有先例
。記者從一位業(yè)主處獲悉，今年上半年，資金運轉(zhuǎn)困難的青客公寓就將部分房源轉(zhuǎn)讓給了建行旗下的建融家園，其中也包括他交與青客托管的房源，目前該名業(yè)主已與建融家園重新簽約。值得注意的是
，市場翹首以盼的長租行業(yè)監(jiān)管規(guī)范已在路上。今年9月8日，住建部發(fā)布的《住房租賃條例(征求意見稿)》已擬將長租公寓“租金貸”納入監(jiān)管范疇，支持直轄市、設(shè)區(qū)的市級政府建立住房租賃資金監(jiān)管制度，并提出拓寬長租行業(yè)融資渠道，包括支持發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持住房租賃企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務(wù)融資工具等公司信用類債券及資產(chǎn)支持證券，專門用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)等。中國社會科學院金融研究所金融科技研究室主任尹振濤表示
，目前已出臺的監(jiān)管文件多屬地方政府的部門規(guī)章，針對的對象是長租公寓而非金融機構(gòu)，例如部分地區(qū)推出的風險防控金模式等，或?qū)ζ髽I(yè)正常的商業(yè)運行造成影響。“從金融監(jiān)管入手可能對規(guī)范長租行業(yè)更有效，但這還需要多部門進行聯(lián)動
對此
“目前多地地方政府組建了聯(lián)合工作整治小組
，由住建局牽頭，相關(guān)部門配合，摸查轄區(qū)內(nèi)長租公寓中介機構(gòu)開展租金貸業(yè)務(wù)的情況，以及涉及租金貸規(guī)模?div id="d48novz" class="flower left">他認為，中低收入消費者存在真實的租金貸需求
，未來應(yīng)該不會完全禁止租金貸，而是會在存量的基礎(chǔ)上進行整頓使之規(guī)范化，特別是加強租金賬戶監(jiān)管，實時監(jiān)控資金流向。“必須徹底推翻利用租金貸杠桿拼規(guī)模的行業(yè)現(xiàn)狀
，回歸吃租金差的商業(yè)模式，行業(yè)才有健康可持續(xù)發(fā)展的可能北京買房避免的坑
在北京買房 新房交房時要交哪些費用 新房交房稅費 1 2 房屋維修基金實際上包括房屋公用設(shè)施專用基金和房屋本體維修基金 3 4 5 開發(fā)商收取的費用 1.房款尾款：根據(jù)雙方合同約定。 2.面積差額款：根據(jù)商品房面積實測技術(shù)報告書 3.裝修變更費用：根據(jù)業(yè)主與開發(fā)商的補充協(xié)議 4.車位款：針對需要購買車位的業(yè)主，雙方需另行簽署合同(原購房合同約定贈送車位的除外 5.寬帶 6.其它增值服務(wù)項目開通費用：商品房買賣合同中沒有單獨約定的 物業(yè)管理收取的費用 1.物業(yè)管理費用：以合同約定為準。 2.北方城市供暖費:物業(yè)公司沒有權(quán)利強行和提前收取這筆費用 3.水、電費周轉(zhuǎn)金或保證金：有部分物業(yè)會收取 4.停車管理費 物業(yè)裝修管理收取的費用 1.裝修保證金：沒有明確規(guī)定 2.裝修管理費 3.垃圾消納費 4.裝修施工臨時出入證制證費：沒有明確規(guī)定 新房交房費用繳納注意事項 公共維修基金：何時交納 契稅：按規(guī)定 大 總體而言 物業(yè)費：一般來說，物業(yè)管理費交一年 北方城市取暖費：一般情況，對物業(yè)公司代收的取暖費 其他各種收費：交房時 長租公寓現(xiàn)大規(guī)模提前解約 高價搶房后遺癥出現(xiàn) 最近一段時間，蛋殼公寓爆雷的新聞頻頻登上新聞頭條 近期 與房東大量提前解約 王麗告訴記者，2018年9月 “機構(gòu)的工作人員與我們溝通時態(tài)度蠻橫 據(jù)王麗介紹，當時機構(gòu)僅僅為房子添置了微波爐 雖然機構(gòu)仍然按月按時給王麗交付房租，但王麗卻在擔心 和王麗遭遇類似的房東還有很多 據(jù)了解，多數(shù)長租公寓機構(gòu)有大量的房源是在2017年至2018年簽下的 在大規(guī)模與房東解約的同時 長租公寓行業(yè)暴雷 年初以來的疫情黑天鵝 諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄分析 中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長 為什么長租公寓會出現(xiàn)如此多的問題呢？景暉智庫首席經(jīng)濟學家胡景暉告訴記者 胡景暉分析 如何對長租公寓實施監(jiān)管