。
房屋附屬地下車庫共有幾大類？地下車庫產(chǎn)權(quán)歸誰所有
？
房屋附屬地下車庫共有四大類
。關(guān)于地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬問題，需根據(jù)不同情況進(jìn)行具體分析：
一、地下車庫的四大類
民防工程地下車庫：這類車庫是根據(jù)《上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法》建設(shè)的
，具有防空功能。開發(fā)商可以作為投資者取得這類地下車庫的所有權(quán)
，并按照“誰投資，誰收益”的原則進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和出租
。
開發(fā)商自建的地下車庫：這類車庫由開發(fā)商在小區(qū)建設(shè)時(shí)自行規(guī)劃并建設(shè)
，其產(chǎn)權(quán)歸屬可能因具體情況而異
。一般情況下，如果開發(fā)商在銷售商品房時(shí)未將地下車庫的成本攤?cè)胱≌N售價(jià)格
，且地下車庫作為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記
，那么開發(fā)商可能擁有這類車庫的所有權(quán)
。
人防與非人防結(jié)合的地下車庫：這類車庫結(jié)合了人防工程和普通地下車庫的特點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)歸屬可能需要根據(jù)人防工程的相關(guān)規(guī)定以及具體的建設(shè)
、銷售情況進(jìn)行判斷
。
業(yè)主共有的地下車庫：如果地下車庫的建設(shè)成本已經(jīng)攤?cè)胱≌N售價(jià)格，或者根據(jù)規(guī)劃
、設(shè)計(jì)文件等
，地下車庫被明確為業(yè)主共有部分
，那么這類車庫的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主共有。
二、地下車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬
民防工程地下車庫：產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商所有，但出租期限需符合相關(guān)規(guī)定
，不得變相出售產(chǎn)權(quán)
。
開發(fā)商自建的地下車庫：產(chǎn)權(quán)歸屬可能因具體情況而異，但一般應(yīng)遵循“誰投資
，誰收益”的原則。如果開發(fā)商擁有所有權(quán)
，可以出售或出租給小區(qū)內(nèi)外的人員
，但需優(yōu)先滿足本地塊范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)利人的購買
、租賃需求
。
業(yè)主共有的地下車庫：產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有
，業(yè)主有權(quán)共同決定車庫的使用、管理等事項(xiàng)
。
車庫的土地使用年限是多久
車庫的土地使用年限一般都是在40年，這個(gè)和房子的土地使用年限是不同的
，車庫購買的時(shí)候要簽訂單獨(dú)的合同，在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓出售的也都是單獨(dú)處理的
。車庫土地使用年限房子使用年限一樣
，車庫屬于房子的附屬房。
一、車庫的土地使用年限是多久
車庫的土地使用年限一般都是在40年，這個(gè)和房子的土地使用年限是不同的
，車庫購買的時(shí)候要簽訂單獨(dú)的合同
，在進(jìn)行轉(zhuǎn)讓出售的也都是單獨(dú)處理的。車庫土地使用年限房子使用年限一樣
，車庫屬于房子的附屬房
。
1
、地下車位產(chǎn)權(quán)期限主要看車位所屬建筑主體的土地產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，商用建筑40年
，民用建筑70年。車位只有使用權(quán)
。
2
、按照《民法典》規(guī)定
，租賃合同期限不得超過20年
。如果你是從產(chǎn)權(quán)方直接租賃的車位
，那么使用權(quán)期限從合同簽訂之日起算，最長不超過土地使用權(quán)期限
。
《民法典》第七百零五條租賃最長期限租賃期限不得超過二十年
。超過二十年的，超過部分無效
。
租賃期限屆滿
，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同;但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年
。
3
、另外沒有產(chǎn)權(quán)的車位一般是人防工程
，人防是開發(fā)項(xiàng)目根據(jù)《人民防空法》的要求
，建設(shè)的人民防空地下室，產(chǎn)權(quán)不屬于業(yè)主也不屬于開發(fā)商
，產(chǎn)權(quán)屬于國家。按照規(guī)定
，人防工程不論產(chǎn)權(quán)，在戰(zhàn)爭發(fā)生時(shí)候都應(yīng)無條件交由人防部門管理
。
地下車庫土地使用年限：
地下車庫一般使用年限不超40年
。
“建筑物區(qū)分所有權(quán)”是指業(yè)主對(duì)于一棟建筑物中自己專有部分的單獨(dú)所有權(quán)、對(duì)共有部分的共有權(quán)以及因共有關(guān)系而產(chǎn)生的管理權(quán)相結(jié)合所形成的“三位一體”的所有權(quán)
。其中的“共有權(quán)”是一種權(quán)利而不是產(chǎn)權(quán)歸屬概念，它與“專有權(quán)”最大的區(qū)別就在于
，“共有權(quán)”不具有所有權(quán)的效力
，它既不是按份共有(不得請(qǐng)求分割)，也不是共同共有(按專有部分的面積占建筑物總面積的比例對(duì)共有部分享有權(quán)利和負(fù)擔(dān)義務(wù))
，而是一種特殊的共有，稱之為“互有”可能讓人更容易區(qū)分
。
二、地下車位土地使用年限和產(chǎn)權(quán)一樣嗎
車位產(chǎn)權(quán)辦出《房地產(chǎn)權(quán)證》后作為物權(quán)擁有是無期限的，但車位所在的土地使用權(quán)是有使用年限限制的
，年限與車位所在土地使用權(quán)年限一致。因此
，應(yīng)該查看開發(fā)商的《土地使用權(quán)證書》
，確認(rèn)其土地使用期限。但根據(jù)物權(quán)法規(guī)定住宅使用土地使用期限屆滿后自動(dòng)續(xù)期，所以不用擔(dān)心該車位使用年限問題
。
1、凡是產(chǎn)權(quán)明晰的車位都可以在房產(chǎn)證和土地證上同時(shí)進(jìn)行標(biāo)注
。雖然車位不單獨(dú)發(fā)證
，但業(yè)主可以前往國土部門進(jìn)行登記
，將自己購買的車位的權(quán)屬在兩證上進(jìn)行明確。
2
、在辦理過程中
，要明確該車庫所占土地的出讓金由開發(fā)商自己支付，從法律上講車庫的使用權(quán)和產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共同享有
。
3
、業(yè)主可以在辦土地證的時(shí)候同步申請(qǐng)辦理
，也可以在辦完土地證以后再申請(qǐng)。辦理車位登記時(shí)
，業(yè)主需攜帶土地使用證
、房產(chǎn)證、購買車位的合同
、業(yè)主身份證明。
4
、建筑區(qū)劃內(nèi)的地下汽車位
，其地下土地使用權(quán)登記的年限應(yīng)當(dāng)與地表土地使用權(quán)出讓最高年限一致，并在國有土地使用證書上注明“地下汽車位”字樣
。也就是說
，地上建筑的使用權(quán)為70年
，地下車庫的使用權(quán)也應(yīng)當(dāng)是70年。
綜上所述
，其實(shí)車庫都是在商品房建好之后的附帶使用
，所以是屬于商品房的范疇的
，而不同土地使用類型的使用年限都是不同的
，商品房的使用年限在四十年
，所以相對(duì)應(yīng)的土地使用權(quán)也是四十年，這是大家需要注意的
。
房子和車庫都在房產(chǎn)證上能分開賣嗎？
1. 如果房產(chǎn)證備注項(xiàng)中寫的是附房
，而非車庫，那么用于停車的房屋就是房產(chǎn)的附屬設(shè)施
，應(yīng)當(dāng)包含在商品房中
，拍賣中也應(yīng)當(dāng)一并轉(zhuǎn)讓。這種情況下
，房子和車庫是不能分開賣的。
2. 如果房產(chǎn)證上注明為車庫
，且拍賣公告中寫明該商品房屋附有車庫
，你中標(biāo)后，該車庫也應(yīng)該一并交付給你
。在這種情況下，房子和車庫是可以分開賣的
。
3. 如果房產(chǎn)證上注明為車庫
，拍賣公告中寫明不含車庫，你中標(biāo)的僅僅是商品房
，就不含車庫。在這種情況下
，房子和車庫是不能分開賣的。
4. 如果房產(chǎn)證上注明為車庫
，拍賣公告中未明確說明
，該車庫在商品房房產(chǎn)證上注明，沒有單獨(dú)的房產(chǎn)證
，就是該商品房附屬設(shè)施，應(yīng)當(dāng)交付給你
。在這種情況下
，房子和車庫是可以分開賣的。
綜上所述
，房子和車庫能否分開賣
，取決于具體的情況
，包括房產(chǎn)證的備注項(xiàng)
、拍賣公告的規(guī)定以及車庫是否有單獨(dú)的房產(chǎn)證等。
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